Der Eigenmietwert wird in der Schweiz per 1. Januar 2029 abgeschafft. Damit entfällt künftig die Besteuerung eines fiktiven Einkommens auf selbstgenutztem Wohneigentum. Gleichzeitig werden jedoch verschiedene bisherige Steuerabzüge gestrichen oder eingeschränkt. Die Reform bringt deshalb nicht für alle Wohneigentümer eine steuerliche Entlastung.
Ein Beitrag von Truvag Treuhand und Revisions AG
Wegfall des Eigenmietwerts und der Unterhaltsabzüge
Mit der Reform entfällt der Eigenmietwert sowohl für selbstgenutzte Erst- als auch für Zweitliegenschaften. Gleichzeitig können die Kosten für den Unterhalt selbstgenutzter Liegenschaften künftig grundsätzlich nicht mehr vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden.
Dies betrifft beispielsweise den Ersatz von Küchen, Badezimmern, Heizungen sowie Unterhaltsarbeiten an Dach und Fassade.
Wer grössere Renovationen plant, sollte deshalb prüfen, ob diese noch vor Ende 2028 durchgeführt werden können, um von den bisherigen steuerlichen Abzugsmöglichkeiten zu profitieren.
Bei energetischen Sanierungen entfallen die entsprechenden Abzüge bei der direkten Bundessteuer. Die Kantone können diese unter bestimmten Voraussetzungen weiterhin vorsehen.
Hypothekarzinsen nur noch eingeschränkt abzugsfähig
Auch der bisherige Schuldzinsenabzug wird grundlegend geändert. Bei ausschliesslich selbstgenutztem Wohneigentum entfällt der Abzug der privaten Hypothekarzinsen grundsätzlich.
Wer zusätzlich vermietete oder verpachtete Liegenschaften in der Schweiz besitzt, kann weiterhin einen Teil seiner privaten Schuldzinsen geltend machen. Neu erfolgt die Berechnung anhand des Verhältnisses zwischen dem Wert der vermieteten Liegenschaften und dem gesamten Privatvermögen (quotal-restriktiver Schuldzinsenabzug).
Für Personen, die erstmals selbstgenutztes Wohneigentum in der Schweiz erwerben, wird ein besonderer Schuldzinsenabzug eingeführt. Dieser beträgt im ersten massgebenden Steuerjahr maximal CHF 10'000 für Ehepaare beziehungsweise CHF 5'000 für die übrigen Steuerpflichtigen und reduziert sich während maximal zehn Jahren jährlich um 10 % des ursprünglichen Höchstbetrags.
Vermietete Liegenschaften bleiben abzugsberechtigt
Bei vermieteten und verpachteten Liegenschaften können die abzugsfähigen Unterhaltskosten weiterhin steuerlich geltend gemacht werden.
Wer eine Liegenschaft teilweise selbst nutzt und teilweise vermietet, muss die Unterhaltskosten künftig entsprechend aufteilen. Dies gilt beispielsweise für Zweifamilienhäuser mit einer selbstbewohnten und einer vermieteten Wohnung oder für zeitweise vermietete Ferienwohnungen.
Zweitliegenschaften – mögliche neue Objektsteuer
Auch bei selbstgenutzten Ferienwohnungen entfällt die Eigenmietwertbesteuerung.
Die Kantone erhalten jedoch die Möglichkeit, eine besondere Objektsteuer auf überwiegend selbstgenutzten Zweitliegenschaften einzuführen. Ob und in welcher Höhe eine solche Steuer erhoben wird, hängt von der jeweiligen kantonalen Gesetzgebung ab.
Wer profitiert von der Reform?
Tendenziell profitieren Wohneigentümer mit geringen Hypothekarschulden und tiefen Unterhaltskosten, beispielsweise pensionierte Personen mit weitgehend amortisierten Hypotheken.
Bei Eigentümern mit hoher Verschuldung oder umfangreichem Renovationsbedarf kann der Wegfall der bisherigen Abzüge hingegen zu einer steuerlichen Mehrbelastung führen.
Die tatsächlichen Auswirkungen hängen insbesondere von der individuellen Einkommens- und Vermögenssituation, der Hypothekarbelastung sowie den kantonalen Steuervorschriften ab.
Frühzeitige Steuerplanung lohnt sich
Bis zum Inkrafttreten der Reform am 1. Januar 2029 bleibt Zeit, geplante Renovationen, die Hypothekarstrategie und die persönliche Steuerbelastung zu überprüfen.
Insbesondere bei grösseren Unterhaltsarbeiten kann eine rechtzeitige Planung steuerliche Vorteile bringen.
Die TRUVAG Treuhand und Revisions AG unterstützt Sie gerne bei der Beurteilung der steuerlichen Auswirkungen sowie bei der optimalen Planung Ihrer Liegenschaftsinvestitionen.